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开源:住房不炒 内地房价续持稳

来源:东方财富网  作者:~~Ξ嘟嘟嘟Ξ~占線  发布日期:2021-02-01 04:58

国家统计局1月18日发布2020年1至12月份全国房地产销售和开发投资情况,总体而言,房地产市场呈现出成交加速冲高、投资增长坚韧、融资分步深化的特征。笔者预计,2021年楼市成交基本平稳,增速呈现前高后低态势。在「房住不炒」和「因城施策」的常态化组合调控下,房价上涨空间仍将十分有限,商品房平均售价涨幅有望进一步收窄至2%左右。

2020年1至12月,商品房累计销售面积17.6亿平方米,同比增长2.6%,增速比1至11月份提高1.3个百分点;商品房累计销售额17.4万亿元(人民币,下同),增长8.7%,增速比1至11月份提高1.5个百分点。

2020年房地产市场成交在疫情冲击和疫后恢复的特殊环境中,突破了原本可能的下行周期,转而逆势回升。商品房销售面积和销售额在7至8月「淡季不淡」,在9至10月「金九银十」的行情中先后结束了「填坑」进程,还在11至12月年末房企业绩冲刺的助推下加速冲高,两项销售增速均快过2019年同期。其中TOP 50房企12月单月销售额同比增三成,多数曾公布过年度销售目标的房企已经达成了自身的「小目标」。

12月一线城市新房成交表现尤其亮眼,单月销售面积同比大增58.8%,同期二、三线代表城市增速分别仅为至1.33%和0.15%。这些高能级城市需求持续较强,多数情况下成交量基本取决於供给量。12月开发企业在一线城市推盘明显提速,带动市场交易快速升温。根据城市测量师行数据,12月上海新房市场有超过四十个项目开盘,是2020年单月入市项目数量最多的一个月。

房价方面则继续保持平稳。12月70个大中城市商品住宅价格指数环比上涨0.1%,与上月持平;同比上涨3.7%,连续第六个月涨幅收窄,主要是二、三线城市房价增速相比上月及上年同期放缓,一线城市新房同比增速与上月持平。二手房价格指数环比和同比增速则连续第三个月保持不变。在「房住不炒」严格实施及房企以价换量动力下,房价呈现总体平稳、稳中有缓的态势。

2020年1至12月,全国房地产累计开发投资14.1万亿元,同比增长7.0%,增速比1至11月份提高0.2个百分点,比上年回落2.9个百分点。

12月房地产开发投资增长坚韧,一方面来自於施工打下的坚实基础。1至12月房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积、竣工面积同比分别增长3.7%、下降1.2%、下降4.9%,增速都较上期继续改善,但与2019年相比则都有不同程度的下挫。相较之下,施工面积自千禧年以来始终「穿越周期」保持正增,在2020年疫情的冲击之下还维持了3%左右的增速,极具韧劲。

另一方面,得益於年末土地市场交易的显着放量。12月一般为年内土地成交高峰,龙头房企拿地力度加强。1至12月房地产开发企业累计土地购置面积2.5亿平方米,同比下降1.1%;土地成交价款1.7万亿元,增长17.4%。两项增速相比上月继续好转,相比2019年同期改善更为明显。但土地成交量价增速缺口走阔,暗含成交均价的提升可能使未来房价面临上行压力,需引起注意。

2020年1至12月,房地产开发企业累计到位资金19.3万亿元,同比增长8.1%,增速继续稳步提高。在各项来源中,国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款增速较上月改善;个人按揭贷款同比增长9.9%,略有收窄但仍然不低。可以认为,房地产行业流动性随着此前总量宽松「水涨船高」,总体资金面情况已经恢复到较好水平。

2020年最后一天,人民银行、银保监会发文对银行房地产贷款实施集中度管理,房企融资面临「三道红线」之后的二次收紧;2021年元旦后,人行、住建部举行重点房企座谈会,与会房企包括去年已参加和部分未参加「三道红线」试点的房企,试点范围可能进一步扩大。两项融资监管的叠加下,房地产领域资金供需两端均已戴上「紧箍咒」,房企融资战线将被迫收缩,并更加重视内源性融资。房企有息负债规模增速有望走低,上市房企平均负债率将从2020年中的高点逐渐回落。布局高能级城市和杠杆率负担低的房企相对将获得更好发展。

展望2021年,房地产市场成交基本平稳,增速可能呈现前高后低的态势。年初随着推盘供给加大,销售复苏行情延续,居民购房需求平稳释放;但下半年受三、四线城市拖累,销量存在下行压力。

房价经过近五年的持续纠偏后,已基本回归合理定价水平。在「房住不炒」和「因城施策」的常态化组合调控下,房价上涨空间仍将十分有限,商品房平均售价涨幅有望进一步收窄至2%左右。

房地产开发企业在融资约束不断收紧之下,一方面将进行「增量节制」。风格激进的房企将被倒逼放缓扩张节奏,拿地一改大力补仓作风,转而趋於谨慎,土地投资增速回落。另一方面将抓紧「存量输出」。房企对於畅通资金链的诉求提升,在开发能力不再受到疫情制约的情况下,加快存量项目的开工和施工、加大现有楼盘的推盘力度,以期形成稳健可控的销售回款,建安投资的支撑作用将再次凸显。总体来看,房地产投资增速可能小幅下移至6%左右。

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